Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 38

1. Насколько осуществима ваша идея?

2. Насколько ясно, лаконично, полно и убедительно изложена ваша просьба в кредитной заявке?

Давайте рассмотрим их подробнее.

Ваш проект должен быть прежде всего реальным, наполненным практичностью и здравым смыслом. Как определяется осуществимость проекта? Любой кредитор должен посмотреть на него и сказать: «По-моему, эта идея должна сработать». Перспективы прибыли оцениваются по реальным прогнозам, а не по журавлям в небе. Все предпосылки, положенные в основу проекта, должны соответствовать привычному порядку вещей в реальном мире. Результат не должен зависеть от вашего умения обращать воды вспять, ходить по воде или делать другие вещи, на которые не способны прочие люди. Что еще более важно, кредитор должен поверить, что именно вы способны выполнить эту работу. Если что-то раньше удавалось Дональду Трампу, то это еще не значит, что среднестатистический Джо способен повторить то же самое. Конечный итог должен быть предсказуем на основании знаний, умений, опыта и ресурсов вашей команды. Кроме того, проект должен быть рентабельным, то есть приносить деньги. В противном случае кто же станет рисковать своим капиталом ради ваших идей?

Две из наших компаний занимаются выдачей кредитов под покупку недвижимости. Каждую неделю мы получаем десятки заявок на получение займов. Недавно по электронной почте мне пришла заявка от одного заемщика, состоявшая всего из шести строк, каждая из которых заканчивалась внушительной цифрой. Общая сумма заявки составляла 2,44 миллиона долларов. Больше в письме ничего не было. Ни информации о заемщике, ни перечня имущества, которым он располагает, ни стоимости недвижимости, которая может быть предоставлена в качестве залога. Честно говоря, подобные обращения для кредитора просто оскорбительны. Наши сотрудники едва справляются с горами бумажных и электронных посланий, поступающих каждый день. Если человек, претендующий на получение кредита, считает, что я буду водить его за руку, делать за него всю работу, выпрашивать необходимую документацию или часами разговаривать с ним по телефону, объясняя вопросы кредитной политики, то он либо наивен, либо ленив. Мы не рискуем своим капиталом ради подобных людей, а предпочитаем трудолюбивых, хорошо информированных и опытных заемщиков. В этом случае повышаются наши шансы получить свои деньги обратно. Чтобы не выглядеть перед кредитором полным дураком, не тратить попусту свое и чужое время и не сводить к нулю свои шансы на получение займа, не поленитесь составить подробную и удобочитаемую кредитную заявку. Другими словами, подготовьтесь как следует!

Хорошая заявка на получение кредита для покупки недвижимости должна содержать, как минимум, следующие двенадцать позиций:

1. Краткая аннотация. В конспективной форме на одной страничке излагается суть заявки. Обычно она содержит следующие моменты:

2. а) фамилия, имя и контактная информация заявителя;

3. б) описание недвижимости, которая передается в залог (адрес, тип, возраст);

4. в) запрашиваемая сумма;

5. г) желательные условия кредита (процентное отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, кредитный процент, срок кредита, возможность досрочного погашения, если она вообще предусматривается).

6. Опись документов. Она позволяет кредитору быстро и удобно отыскать любую интересующую его информацию, не перелистывая всю папку. В ваших интересах также обозначить разделы подшивки цветными картонными вставками, что облегчает поиск документов. Чем проще доступ к присланной вами информации, тем выше вероятность, что ее прочтут и примут к сведению.

7. Карты. Приложите карту штата, планы города и земельного участка с недвижимостью.

8. Фотографии. Приложите несколько фотографий, дающих представление о приобретаемой недвижимости, ее состоянии, а также о районе, в котором она находится.

9. Акт оценки. Если была проведена официальная оценка стоимости недвижимости, приложите весь документ целиком или, по крайней мере, его итоговый раздел. Если этого еще не было сделано, дайте примерный расчет стоимости, основанный на сравнительном рыночном анализе, или перечень цен на недвижимость сопоставимого качества в данном районе.

10. Акт экологической экспертизы. Поскольку содержание в недвижимости веществ, вредных или опасных для здоровья, практически всегда автоматически губит сделку, в ваших интересах провести первичное экологическое обследование здания и участка и включить этот документ в кредитную заявку. Такие обследования проводятся специализированными экологическими фирмами. Единственное исключение можно сделать для недвижимости, о которой достоверно известно, что она не подвергалась вредному воздействию окружающей среды, так как находится, к примеру, в отдаленной от городов сельской местности или в горах.

11. Заключение об использовании недвижимости в прошлом и прогнозы на будущее. В этом разделе приводятся данные о ежегодных доходах от недвижимости и расходах на ее содержание за последние два-три года. Это одна из самых важных частей заявки, поэтому постарайтесь тщательно собрать и проанализировать всю информацию по этому вопросу. Ничто не сможет так подорвать доверие к вашему проекту, как недостоверные данные о доходах и расходах, служащие основанием для финансовых прогнозов на будущее. Предоставление недостоверных или неполных сведений свидетельствует о том, что вы недостаточно полно продумали экономическую составляющую своего проекта. В этом случае велика вероятность, что кредитная заявка будет отклонена.

12. Информация о финансовом состоянии заемщика и его кредитной истории. К этому разделу обычно прилагается бухгалтерский баланс и отчет о доходах и расходах заемщика и гаранта, а также данные об уплате налогов за последние два года. Вполне возможно, что заемщика и гаранта попросят также представить отчет о всех взятых в последнее время кредитах или разрешить банку самому получить эти сведения.

13. Опыт работы с недвижимостью. Убедитесь, что в вашей команде есть человек, имеющий опыт реализации подобных проектов. Включите в заявку его резюме и данные о профессиональной квалификации и опыте.

14. Заявление об использовании выделенных средств. Это краткое (на одну страничку или даже меньше) описание тех мер, на которые будут потрачены кредитные деньги. Если на них покупается недвижимость, то приводятся условия оплаты с указанием источника средств, которые будут использованы на внесение первоначального платежа.

15. Подтверждение права собственности. В местной титульной организации возьмите документ, указывающий, кому и на каких правах принадлежит приобретаемая недвижимость.

16. Поинтересуйтесь заранее, в каком виде должна подаваться заявка. У разных кредиторов свои требования на этот счет. Одни принимают заявки в электронном виде, а другие на материальных носителях.

Но, пожалуй, самое главное после того, как кредит утвержден и получен, своевременно платить по нему. Ничто не укрепит вашего статуса заемщика лучше, чем четкое исполнение условий кредитного договора. Впоследствии в случае необходимости это позволит вам получить дополнительное финансирование. Мне вспоминается заявление Ли Якокки в бытность председателем правления корпорации «Chrysler»: «У нас старомодное отношение к получаемым кредитам, так как мы их всегда возвращаем».

Сбор средств среди частных инвесторов – это особая тема. Прежде всего необходимо учитывать, что в этой области деятельности действуют строгие государственные правила. Не приступайте к сбору средств, не проконсультировавшись предварительно с хорошим юристом, чтобы убедиться, что вы соблюли все требования. Штрафы за нарушения различных норм и предписаний могут оказаться очень высокими.

Если банки первым делом смотрят на стоимость залоговой недвижимости, денежные потоки и платежеспособность заемщика, то венчурные капиталисты, выразившие желание инвестировать деньги в ваш проект, дополнительно оценивают ваш опыт в реализации подобных проектов и основательность бизнес-плана. Сбор средств на покупку недвижимости сочетает в себе элементы займа и инвестиций. Если кто-то подходит ко мне с предложением поучаствовать в его проекте, то прежде всего мне хочется взглянуть на информацию, которая содержится в приведенной выше кредитной заявке. Дополнительно мне требуются следующие сведения:

• Что вносят в проект другие участники? Инвестиции в недвижимость состоят из двух основных компонентов – финансового и управленческого. Кто вносит деньги и в каких суммах? Кто будет заниматься менеджментом проекта? Одни инвестиции требуют больше денег, чем управленческой деятельности, а другие наоборот. Наши компании, в принципе, могут взять на себя и ту и другую часть работы. Иногда мы предпочитаем комбинацию обоих направлений деятельности. Если мы вносим венчурный капитал, то просим потенциальных партнеров ответить на следующие вопросы: